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三、四线楼市传来大消息:钱,越来越紧

吉林特价房 2018-06-28 09:42:10

一则传闻,让房地产板块突然大跌......

等来了定向降准的大利好,然而6月25日房地产板块却离奇大跌,背后的飞刀是一则传闻: 国开行总行收回了棚改项目的合同审批权限,今后所有的合同都要拿到总行去审批,过去执行的货币化拆迁安置方式,将改为实物安置为主。

简单的说,棚改货币化政策会将大幅收紧,只有总行才有权利批钱,流入房地产的资金会大幅减少。 一石激起千层浪,重仓房地产板块的股民们吃了一碗大面:

26日早间,21世纪经济报道称,国开行分支行暂停棚改项目审批,且审批权限上收总行属实。 一位消息人士透露,“按照监管部门要求,国开行正在加强风险管理和预警,按照授信集中度等相关要求,重新梳理授信白名单,目前这一工作刚启动不久,尚未完成,所以一些新上报的项目也被暂停。” 继昨日大跌后,今日房地产板块再度领跌两市,其中新城控股(601155)2个交易日暴跌13.89%,保利地产(600048)亦重挫11.3%。另外,钢铁、水泥板块出现了较大跌幅:

那么,究竟什么是棚改货币化?

为什么突然踩下棚改货币化的刹车?

棚改货币化收紧,谁最受伤?

什么是棚改货币化?

这几年,房地产市场按最让人意外的是,在严密调控之下,去年三、四、五线城市房价还是出现了大涨。

为何在许多库存压顶、人口净流出、经济竞争力弱的小城出现了普遍的房价上涨? 背后的奥秘就是:棚改货币化。

所谓棚改货币化,是区别于棚改实物化,以前对城中村、棚户区进行改造,都是拆迁之后,以房换房,并补偿少量货币。而棚改货币化,则是直接一口气直接补偿一大笔钱。 2014年底,国开行等金融机构中,推出一个期限长,利率低的贷款:PSL(抵押补充贷款),让地方政府有钱补偿给拆迁户:

货币化拆迁,意味着在中央贷款支援下,原本艰难无比的城中村改造,在大笔的现金之下马上就顺利成交了。这些现金给予了拆迁户之后,大部分人的第一选择是拿现金去买商品房。 这样的话,现有的商品房就会被一扫而空,房价沸腾,而房企则会积极的拿地,棚改户拆迁之后空出来的地,是归地方政府自由支配的,都不需要向中央申请用地指标,直接就卖给地产商了,卖掉之后,还清国开行下拨的资金不成问题。 所以,各地争先恐后的申请货币化棚改,大量的资金被被国开行投向了房地产领域,导致中央严控房价下,市民依然连夜排队全款抢房。 来看一个直观的数据:

2016年棚改货币化安置消化库存2.5亿平方米,占全年商品房销售面积15%。

2017年棚改户购房面积占比可能会接近20%。

棚改户大规模、集中入市,直接导致了2017年三、四线城市房地产销售火爆,房价狂飙。 这种透支的货币行为,待未来2-3之后,当这批棚改户的土地开发出来投向市场的时候,会等量返还苦果。

棚改货币化的急刹车

按照中央的规划,未来三年(2018-2020年)要再改造各类棚户区1500万套。因此,不可能对棚改项目一刀切式地叫停。 但棚改货币化收紧,却是大势所趋,例如:

山东省首次取消了货币化安置;

湖南省提出,商品住房库存不足、房价上涨压力较大的市县,要及时取消棚户区改造货币安置政策;

江西省强调,对住房供需矛盾突出的市、县加大实物安置住房建设力度。

广东省则提出,控制棚改成本,因地制宜推进棚改货币化安置。

4月27日,安徽省强调,对商品住房供需紧张的市、县,要进一步降低货币化安置比例。

过去几年,PSL一直在为三、四线城市的棚改提供流动性。那为何突然要收紧? 国家开发银行的数据显示,截至5月末,国开行今年发放棚改货币贷款4369亿元,而今年的指标其实也只有6000-7000亿。

PSL目前累计的数字已经超过3万亿,虽然说利率低期限长,但是货币棚改也推进一段时间了,将陆续进入还款阶段。 另一个信号显示,国开行项目审批权已经上收。 根据华尔街见闻报道,国开行棚改项目审批权上收,不是始于最近,而是从年初就开始执行。其执行口径是,新增项目谨慎受理,存量项目仍旧执行,但也要视具体情况来区分。 此外,数据显示,百城住宅库总量为42708万平方米,环比减少1.6%,同比减少8.2个百分点,目前百城库存规模已经跌回6年前,三、四线城市的房地产去库存已经超预期完成。

后面不需要强行推进棚改货币化政策,另外,三、四城市的房价也引起了高层对于政策的反思和调整。

棚改货币化收紧,谁最受伤?

棚户区改造任务与三四线城市“去库存”联系在一起,棚改货币化对三、四线城市的房地产市场的影响可谓至关重要。 一个直观的数据为,2013年、2014年全国棚改货币化安置率仅为7.9%、9%,而2015年、2016年,这一数字陡然提升至29.9%、48.5%。 据中信证券的测算,2017年这一比率约为53.9%,在局部地区,棚改比例甚至达到100%。

在这期间,不仅诞生了一大批幸福的“拆二代”,很大程度助推了中国三、四线城市的房价上涨。 而棚改货币化政策变局,将会对三、四线城市房地产带来什么样的影响? 其实,棚改货币化可以理解为是一种对三、四线城市实施的定向货币宽松政策。

众所周知,房价短期涨跌看:货币,长期涨跌看:人口与经济。

对于人口持续净流出、产业基础薄弱的三、四线城市,一旦棚改货币化政策收紧,货币不在宽松,将给三、四线楼市敲响警钟。

一个缩影:三、四线房企龙头---碧桂园(02007.HK)2天暴跌12%。

据2017年年报显示,截止2017年年底,碧桂园共经营1468个项目,覆盖30个省、220个市、768个县/镇区,按地理位置计算,约58%的销售来源于三四线城市。

棚改货币化收紧,首当其冲的无疑在三、四城市深度布局的房地产商,特别是目前手中仍然握有大量三、四线城市的库存。 另外,中信证券表示,这3年的棚改货币化安置明显透支了三、四线城市住房需求,2017年棚改对于房地产销售拉动已达到最高点,2018年边际弱化已有所体现。

2018 年初以来,商品房销售面积和投资出现了非常明显的背离,说明棚改货币化对销售的拉动作用逐渐弱化,中信证券预计,2018年棚改对房地产销售作用将减弱,尤其是三四线城市。

申万宏源研报认为,在PSL明显收严后的2-3个月开始,会显现出对房地产投资的压力,对三、四线城市销售、房地产开发投资会形成压力。 如今棚改货币化收紧,三、四线房地产里流淌的钱,将越来越紧。

(本文来源微信公众号:全景财经 )

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