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王炸!东北小城丹东房产突遭限售,实属罕见!

吉林特价房 2018-05-15 09:52:33

掘金大师语

5月14日,丹东市政府终于在楼市狂欢了十余天之后,祭出了限售“大招”,规定非本地户籍人员购买丹东房产满两年后,才可再交易;同时,贷款买房首付不可低于50%……一切来得如此突然,竟然没有一点防备。


在朝鲜改革开放的“东风”刚吹出点样子,机敏的炒房客就大举进驻这个中朝边界小城。他们为什么这么急迫?政府又为何出手如此迅速?与作者一道来看个究竟。

◎来源 | 棱镜(lengjing_qqfinance)

5月4日,辽宁省丹东的地产开发商们都陆续收到了一条通知:“根据市政府意见,2018年春季房交会暂停。”

 

按照往年惯例,为了消化当地庞大的楼市库存,每年春秋两季,当地政府均会搭台举办房产交易大会,推出购房补贴、利率折扣等政策,开发商们也会拿出优惠折扣、买房送车位等条件让利促销。

 

而今年,这一切都改变了。

 

据新华社4月21日报道,朝鲜全国要集中一切力量进行社会主义经济建设。丹东为辽宁东南部的一个地级市,2016年末人口为237.9万,与朝鲜民主主义人民共和国的新义州市一江之隔。很快,手握重金的投资客涌入丹东。

 

丹东楼市一夜迎春,一扫压抑五年的市场低迷,瞬间陷入了集体狂欢。腾讯《棱镜》近日实地走访了丹东新区多家楼盘。半月之内,曾被当地人称为“鬼城”的丹东新区,房价已经从3000元到4000元,涨至5000元至8000元,涨幅至少在30%以上。更有甚者,一日两次提价,房价近乎翻倍。

 

押注朝鲜“改革开放”的不止投资客。腾讯《棱镜》获悉,近期已有多家房企主动接洽当地,表达了投资买地的浓厚兴趣,其中不乏恒大这类大型外来房企。

 

而这场押注的输赢,仍有太多的不确定性。而摆在眼前更为现实的则是,楼市调控也正风雨欲来。当地房产销售已收到银行通知,从5月5日起,外地人在丹东买房首付比例不低于五成,更令投资客担忧的限购政策也会随时落地。

 

(丹东新区一处售楼部,人头攒动,该项目在4月份之前均价3000元无人问津,现在猛涨至5000元。)


1“第二个深圳”

 

“最惨的时候,冬季一个月可能都卖不出去一套房子,好多新区楼盘都烂尾了。”回忆起此前低迷的丹东新区楼市时,一家本土大型开发商总经理告诉腾讯《棱镜》。

 

一个极端有趣的案例是,丹东本地地产商太阳房地产开发公司,其分别在老区和新区开发了“七号公馆”及“太阳尚品”两大楼盘。在市场低迷期,甚至推出买老区的大户型送新区的小户型的促销策略。即使如此,新区的房子也鲜有问津。

 

2014年前后起,距离老城区10余公里远的丹东新区楼市陷入低迷,房价始终徘徊在3000元至4000元左右。根据2017年初下发的《丹东市加快房地产去库存工作实施方案的通知》,要用3至5年时间,基本完成房地产去库存任务,到2020年末,住宅类商品房去化周期控制在12-18个月以内。截至2017年末,丹东市商品房待售面积208.4万平方米。

 

2010年,中国网报道,时任丹东市长赵连生表示“丹东成第二个深圳指日可待”,他认为“这座大桥建设以后,对整个丹东,确实说不光是对丹东,对辽宁,甚至对全国整个对外开放而言,都增加了一个新的窗口,将起到一个很大的促进作用。在这个当中,最大受益者就是我们了,毕竟大桥选址是在丹东,正是丹东新城区所在地。”

 

根据官方介绍,总投资22.2亿元的鸭绿江大桥,其口岸区建成后将成为中国最大的对朝经济贸易口岸区,承载80%的中朝贸易量,从而缓解老城区中朝友谊大桥的运输压力。

 

赵连生当时坦言“过去想和一些大财团、大企业洽谈,我们都求助无门。现在随着新鸭绿江大桥的开工建设,随着丹东基础设施逐步完备,这些大公司主动登门和我们进行洽谈合作。”

 

新区建设,地产先行。正是在2010年前后,万达、保利、佳兆业、绿城等地产商先后挺进丹东,富士康也曾考虑来此投资建厂。2012年,总投资80亿元的丹东万达广场落地时,王健林、卢志强、孙喜双等企业家也曾来新区考察。

 

转折点在2014年。2014年新大桥建成通车的目标并未如期实现,外界投资热情骤减,丹东新区房价也随之陷入长达五年的低迷期。

 

目前,建设中的新鸭绿江大桥如今隔江放眼望去,朝鲜方面引桥至今仍然是一片黄色的田地。

 

(丹东新区一处烂尾的商业综合体,这波市场热度救活了不少开发商,很多售楼部重新开张迎客。)

 

一位丹东新区楼盘营销总监告诉腾讯《棱镜》,尽管市政府、大学等已搬迁至新区,但商业、医院等配套不完善,住宅入住率非常低,只有20%多,商铺也大多空置。


2炒房客涌入

 

“我给浙江炒房团丢脸了。”陈典开玩笑地告诉腾讯《棱镜》。

 

说这话时,在丹东新区边缘某热销楼盘,陈典刚刚遇到他的浙江老乡——一位浙江温州专职炒股的中年男人,花了400余万,一次性在丹东新区购买了7套房子。

 

三十出头的陈典手里资金不多,他刚刚从三亚楼市中铩羽而归,看到朝鲜改革开放的消息后,开始对丹东过往房价、人口数据、经济增速、半岛局势等各方面进行分析,几乎看完了市面上所有关于丹东楼市的分析文章,他甚至还加了不少QQ群,试图获取更多一手材料。随后,他从上海飞赴丹东,花费65万买了一套100平的江景房。

 

“没准我以后有机会参与历史,就像别人说起2004年上海房价才4000元那样,说起2018年的丹东房价也才4000元。”陈典告诉腾讯《棱镜》,如果用金融学术语来讲,买丹东房子相当于一种看涨朝鲜发展的期权,若如预期发展,丹东就是下个深圳;如果不及预期,房子也可以用来度假住,无非浪费了30多万的机会成本。

 

(庞大的外地投资客的到来,导致丹东市不动产登记中心业务量急剧增加,现在只能预约发号。)

 

一位北京来的投资客对腾讯《棱镜》称,新区江景房才六七千,老区都到一万二了,新区的价值不被认可,这是全国新区的通病,这里硬件条件已经具备,就差产业支撑。

 

与此同时,腾讯《棱镜》获悉,一个名为“水库花爷房产投资”的专业炒房客也已杀至丹东,其在重庆、郑州、昆明等地,自称提供贷票、代持、砍价、贷款、按揭等破解限购一条龙服务。

 

“目前丹东不帮散客买,只接受资金方合作,最低500万。”5月6日,“花爷”告诉腾讯《棱镜》。她也感慨称,现在丹东涨价厉害,边看边涨,一套房少的涨3-5万,多的涨20万,半天一个价,但自己照单全收,“刚看的‘滨江一号’楼盘直接跳涨20万,最后还是要了。”

 

总价低、不限购、投资预期充满想象力,这三点成为投资客重金押注丹东新区的核心原因。

 

(“告罄”成为丹东新区多数楼盘如今的现实状态,不过也有开发商开始捂盘惜售,等待卖个更高的价格。)

 

“今天买,明天就赚。”5月4日下午,站在自家沙盘旁,谢志强亲自上马,戴着麦克风向炒房客介绍道。作为紧邻新鸭绿江大桥“新加坡城”楼盘项目负责人,他手下的15位置业顾问忙得不可开交,他只好自己亲自来介绍楼盘。

 

谢志强告诉腾讯《棱镜》,4月24日之前楼盘房价在每平米4500元左右,现在达到5800元左右,涨幅近30%,每天能卖30-40套房子,“市场情况不好时,一年才卖30、40套。”

 

“本地人比较迟疑,一般都问之前卖多少钱,现在每天涨多少,外地人出手几乎不看价格,像划菜单一样,毕竟单价低。”谢志强称,市场火热的情况已经持续十多天了,每天早上8点就来,晚上10点才走,想招人都很难招。


3未知的风险

 

“从明天开始,外地人来丹东买房,公积金、商业贷款不低于50%。我们现在的原则就是外地的都50%以上,因为无法核实公积金及养老保险的真实性。”5月4日,销售中介们纷纷收到了银行限贷的通知。

 

(5月4日,针对外地人的银行限贷政策下发,首付五成起。)

 

不过,对于投资客而言,限贷这则水坝依然难挡全款购房的洪水,毕竟这座边境小城房价不贵。

 

躁动不安的丹东楼市,肆意涨价、买卖房号、捂盘惜售等市场乱象已经逐步显现。

 

“现在问题是你得去抢房,我们想帮客户留房都不行,每天每平米涨幅都在200-300元。”在名为“滨江凯旋门”的楼盘,有置业顾问向腾讯《棱镜》介绍道。

 

对于当前的市场热度,一家本地开发商负责人对腾讯《棱镜》表示,这些开发商都压抑很多年了,这些年的人工成本、运营成本、财务成本非常高,我们当然希望市场好,但也一定要理性,不能上午一个价,下午一个价。

 

(丹东新区有开发商打出了“今日限购”的招牌,但据这里的置业顾问讲,这只是一种营销手段。)

 

不过他也表示,单就江景房而言,现在新区七八千的价格还未到理想高度,单价破万或许才是正常价格。

 

“浙江金华首富来到丹东,欲花2个亿买下整栋楼”、“福建一炒房团在新区一楼盘一次性买了40多套”……这些未经证实的传言开始充斥当地市场中。

 

对此,当地一家楼盘总经理告诉腾讯《棱镜》,上述传言都是假的,他询问同行业朋友,根本没有这些事,至今也没出现一次性购那么多套,消息越传越离谱,现在丹东楼市中都是正常地购房,根本称不上炒房团大批量购买。与此同时,他也告诫手下的销售们,一定要实事求是,不能为了营销乱加戏码。

 

愈发躁动的市场环境下,限购政策靴子落地的可能性正在无限加大。

 

上述本地开发商负责人介绍称,现在政府也在密切关注市场动态,项目每天要汇报销售价格、销量、剩余房源等情况,“听说最近限购政策可能要出,下周差不多可能就能定这个事。”

 

就在该名负责人说出这番担心不久后,5月5日傍晚,一则关于“丹东限购”的未证实传言已经散开——“5月7日政府出台限购令,所有置业顾问赶紧给未签约的客户打电话,户户告知,务必明天来签约,否则,房子买不到”。

 

截止腾讯《棱镜》发稿,丹东当地政府尚未出台房地产市场限购政策。

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